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2021/04/15 相続時の登記を義務化
今は相続が発生しても義務ではない「相続登記」。
申請していなくとも罰則はありません。
そのため土地の価値が低いわりに、手続きが面倒で費用もかかるため放置しているケースは多いです。
しかし、現状、死亡者の名義のまま放置して、当初は把握していた相続人の裾がひろがり、本来の名義人であるべき人が把握しきれなくなり困っている人が多くいます。
また、放置されて誰のものかわからなくなった空き家や荒れ地は処分ができず、周辺地の地価が下がったり景観が悪化する問題も発生しています。
法務省によると所有者不明土地が発生する理由の66%は相続登記がないことで、34%が住所変更の不備とのことです。
このような、空き家問題が現在深刻化しています。実家等の空き家のリスクについて
そんな所有者不明土地（空き家）問題の解決・予防のため政府による新たな動きがありました。
政府の動き 2021.2.10
一法制審議会（法相の諮問機関）は2021年2月10日、相続や住所・氏名を変更した時に土地の登記を義務付ける法改正案を答申しました。
「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案」
政府は3月に改正案を閣議決定し、今国会で成立させ、2023年度にも施行する見込みです。
背景には、所有者に連絡がつかない所有者不明土地は全体の2割程度に達し、「公共用地として買収ができない」「災害対策工事が進められない」など土地の有効活用の弊害になっていることがあげられます。
改正のポイント
- 相続登記の義務化と罰則の制定
- 氏名又は名称及び住所の変更登記の義務化と罰則の制定
- 法務局による所有者情報取得の仕組みの制定
- 所有者不明土地・建物の活用
相続登記の義務化と罰則の制定
(1) 所有権の登記名義人が死亡した場合における登記の申請の義務付け
不動産の所有権の登記名義人が死亡し、相続等による所有権の移転が生じた場 合における公法上の登記申請義務について、次のような規律を設けるものとする。
① 不動産の所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続 により当該不動産の所有権を取得した者は、自己のために相続の開始 があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から３年以 内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人 に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。
②前記①前段の規定による登記（民法第９００条及び第９０１条の規定により 算定した相続分に応じてされたものに限る。後記(3)④において同じ。）がされ た後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超え て所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から３年以内に、所有権の移転 の登記を申請しなければならない（注４）。
③ 前記①及び②の規定は、代位者その他の者の申請又は嘱託により、当該各規定 による登記がされた場合には、適用しない。
【要約】
相続人が相続・遺贈で不動産取得を知ってから「3年以内」に登記申請することが義務になります。
違反者は10万円以下の過料の対象とします。
相続開始から3年以内に遺産分割協議がまとまらずに相続登記ができない場合は、法定相続分による相続登記をするか、自分が相続人であることを期間内に申請すれば過料は免れます。
ただし、法定相続分による相続登記や相続人申告登記をした後、分割協議がまとまって自らが不動産取得した場合は、それから「3年以内」に登記しなければ過料です。
氏名又は名称及び住所の変更登記の義務化と罰則の制定
第２ 所有権の登記名義人の氏名又は名称及び住所の情報の更新を図るための仕組み １ 氏名又は名称及び住所の変更の登記の申請の義務付け 氏名又は名称及び住所の変更の登記の申請に関し、次のような規律を設けるものと する。
① 所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、 当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から２年以内に、氏名若しくは 名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。
② 前記①の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請 を怠ったときは、５万円以下の過料に処する
【要約】
所有者である個人や法人の氏名又は名称及び住所の変更があった場合は、その日から「2年以内」の変更登記申請を義務化します。
違反者は5万円以下の過料対象です。
法務局による所有者情報取得の仕組みの制定
法務局（登記官）が、住民基本台帳ネットワークシステム又は商業・法人登記システムから所有者の氏名又は名称及び住所の変更情報を取得し、職権で変更登記をすることができる仕組みを作ります。ただし、所有者が個人であるときは、本人への意向確認後行政が登記変更可能となります。
そして、この仕組みを可能とするため、今後新たに個人が不動産登記をする場合は、生年月日等の情報を法務局に提供することが義務化されます。ただし、生年月日が登記簿に記載されることはありません。法人の場合は、商業・法人登記システム上の会社法人番号等が登記簿に記載されるようになります。
また、国外に住所のある所有者に対しては、国内の連絡先となる者（第三者を含む）の氏名又は名称及び住所等の申告が義務化され、それらの情報が登記簿に記載されます。
所有者不明の土地・建物の活用
相続等により土地を取得した者が、その所有権を放棄して土地を国庫へ帰属させることが可能となる制度を新設します。
空き家の原因である、田舎の実家の放置を防ぐ手段の一つといえます。
対象となるのは、いくつかのの条件を全て満たした土地に限られます。
- 建物がない
- 担保権等がない
- 土壌汚染がない
- 境界について争いがない
- 管理又は処分にあたって過分の費用又は労力を要する土地でない
申請時の手数料と、国が10年間管理するのに必要となる標準的な費用（200㎡の宅地で80万円程度が目安）を申請者が納付しなければなりません。
公告を経て他の共有者で管理や変更ができる
土地やビルなどの建物の共有者が不明でも改修や売却をしやすくするため、裁判所の確認を経て公告し、他の共有者の同意で利用目的を変更できる制度です。
補修や短期の賃貸借を共有者の過半数で決定可能へ
短期間の賃貸借は共有者の過半数で決めることが可能に。
裁判所の許可で管理人を選べば売却できる
裁判所が管理人を選べば、不明の所有者に代わって土地や建物の売却もできるというもの。
代金は所有者が判明した場合に備えて供託します。
商業地などでは共有者が分からず、有効利用ができない不動産も多いため、制度が広がれば都市開発が進む可能性があるといえるでしょう。
以上の改正案は不動産登記法に関するものですが、関連する民法も同時に改正される見込みです。
「相続開始から10年間遺産分割がまとまらなければ法定相続とする」など。
法改正により、罰金になる前に一度事前に登記を確認してみることをおすすめします。
相続した不動産は大丈夫ですか？
相続、登記名義の現状について、吉井財務へお気軽にご相談ください。
2021/02/09 岡山市 50代 男性
満足しました。
相続税が少なくなるように小規模宅地の特例控除を提案してくれた。
相続税の申告書の写しを分かり易く説明してくれた。
休日（土日）の打ち合わせにも対応してくれた。
メールで質問した内容にも丁寧に回答してくれた。
2020/12/21 岡山市 50代 女性
大変満足した。
個人の相続税の申告で折井先生にお世話になりました。
どこの事務所に行こうかと迷っている時は、私の中で税理士の先生と言えばムズカシイ、インテリ先生というイメージだったので、とても不安でした。
が「絶対におすすめの先生」と紹介され、勇気を出して、アポ取りしお世話になることに決めました。
なぜならおすすめ通り誠実で、信頼性があり温厚でリラックスをしてお話させていただける感じ。
説明も分かり易く安心してお任せできる先生だ！と思えたからです。
私の場合、追加申告であったため自分でした計算を直していただいたのですが、「せっかく依頼していただいたのでどうにか安くならないか」と試行錯誤していただき、追徴課税ではなく還付金を返戻していただけることになりました。
さすが、専門家！！
お願いして良かった～～
良い先生を紹介していただいたことに感謝してます。
私の抜けた所も大丈夫ですよと言ってくれる気持ちの優しい先生で出会いに感謝です。
これからも体に気を付けてご活躍ください。
本当にお世話になりました。
ありがとうございました。
不満に感じたことは特にありません。
しいて言うなら事務所の郵便ポストが裏で分かりにくかったことくらい、、、仕方ないか。
2020/12/21 岡山市 70代 男性
満足した。
分かり易く的を得たご指導をいただきました。
不満に感じた点は特にありません。
2020/10/30 法定相続情報証明制度
昨今、所有者の不明な土地や空き家が多数発生していることが社会問題となっています。
相続登記をせずに放置していることがその原因の一つとして挙げられています。
そこで相続人の方の相続手続きの負担の軽減を図ることを通じて、相続登記を促進するために
法定相続情報証明制度が創られました。
相続手続きに際し、沢山の戸籍を集め、それぞれの金融機関等に何度も提出しなければならないのは、相続人にとって手間であると思います。
場合によっては、まるで本のような膨大な量の戸籍謄本になることもあります。
法定相続情報証明制度を利用することで、相続登記を含む各種相続手続きにおいて、いちいち被相続人の生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本提出することなく、たった数枚の紙に代用することが可能になりました。
法定相続情報証明制度
法定相続情報一覧図の見本
法定相続情報証明制度は，登記所（法務局）に戸除籍謄本等の束を提出し，併せて相続関係を一覧に表した図（法定相続情報一覧図）を出せば、官がその一覧図に認証文を付した写しを無料で交付します。
つまり、分厚い戸籍の束を、1度法務局に提出すれば、他の金融機関等の相続手続きの際には「一覧図（法務局の認証付きの写し）」で手続き可能であるということです。
戸籍の量が膨大な場合や、提出先が複数ある場合にとてもメリットの大きい制度です。
「面倒な相続手続きをより早く、より便利に」との合言葉の下、平成２９年５月２９日より制度が開始されています。
利用場面
①法務局での不動産の相続登記手続（亡くなった方の名義から相続人の方への名義変更）
②預貯金口座の名義変更や解約手続
③相続税の申告手続
④株式の名義変更手続
⑤投資信託の名義変更手続
⑥自動車の名義変更手続
※ただし金融機関や証券会社、株式発行会社などの民間機関では法定相続情報証明制度に対応していない可能性もあるので、個別の確認が必要です。
相続財産として、不動産や預貯金口座等が複数あり、上記のような手続を多くせねばならないほどメリットが大きいです。
利用できる人
法務省HPより
この法定相続情報証明制度を利用できるのは。
亡くなられた方の相続人全員です。
相続発生後に相続人が亡くなった場合、その方の相続人も含まれます。
代襲相続人も利用可能です。
また、申請は法務局窓口のみならず、郵送でも可能です。
提出先は、以下の地を管轄する登記所のいずれかになります。
① 被相続人の本籍地
② 被相続人の最後の住所地
③ 申出人の住所地
④ 被相続人名義の不動産の所在地
申し出をすると、数日から２週間ほどで法務局が認証印を押した「法定相続情報証明書」を交付してくれます。不動産の名義変更、預貯金の払い戻しなどそれぞれの手続きで使えるので、予定する枚数を申請しましょう。
証明書が交付されると、申出時に提出した戸籍謄本類は返還されます。
再交付の方法
法定相続情報一覧図の再交付も可能です。
再交付の申出書と本人確認書類があれば、無料で交付してもらえます。
ただし再交付の申出ができるのは当初に申出をした相続人のみで、他の相続人にはできません。
他の相続人が再交付を希望する場合は，当初の申出人から の委任が必要です。
また再交付申請できるのは、申し出た年の翌年から5年間です。
再交付の申出は，当初の申出をした登記所（申出人が作成した法定相続情報一覧図が保管されている登記所）で受付てもらえますのでご注意ください。
法定相続情報証明制度を利用すると、何度も戸籍謄本類を取得し直す手間が省けて費用もかからないのでメリットが大きくなります。
法定相続情報一覧図作成、戸籍等収集に関しましても、お気軽にご相談ください。
2020/10/23 認知症の対策
これまでは高齢者の財産管理として、遺言・成年後見制度などを利用してきました。
人生100年時代。認知症になってからも人生は続きます。
超高齢社会の現在で、新たな社会問題である「認知症による資産凍結」など
今までの方法では解決できないケースやトラブルが増加しています。
そしてこの社会情勢に伴い、新たな対策制度も取り上げられてきています。
その一つが「民事信託（家族信託）」です。
認知症になる前に、万全な対策をしておく必要があります。
将来、自分の家族が困らないために、また、認知症後も自分の希望通り資産を活用するためにも、早めに手を打たなければなりません。
認知症のことが不安になった今が、対策の時期です。少しでも早く対策をしましょう。
その危機感が、将来のトラブルを防ぎます。
認知症対策としての民事信託
民事信託とは、「家族を信じて託する」契約です。
高齢になり、今後に不安がある方の財産の管理権を、信頼できる家族に託すことができます。
裁判所や後見人、専門家の介入を必要としないので、財産管理に制限されることはありません。
契約内容は、自由に細かく決めることができます。
なので報酬についても、原則不要。
家族の信頼関係の上に成り立つ契約です。
契約の自由度が高いため、それぞれの家族の状況にあった契約をすることができます。
契約成立には、契約当事者双方に意思能力が必要です。
契約後に、財産を託した本人が認知症になっても、意思がはっきりしている時に契約した内容に沿って、託された人が管理することができます。
認知症対策としての任意後見契約
認知症になる前に、意思がある段階で、もし自分が認知症になってしまったとき、「この人に全財産の管理・契約を行ってほしい」という後見人を決めておくものです。
裁判所が介入するため、制度としては厳格です。
近年、親族などの横領事件が勃発していることから、専門家や裁判所により厳重に監督されます。
財産の管理のみならず、身の回りの契約や遺産分割協議にも代わりに参加できます。
一方、後見人への報酬支払が必要であったり、
財産の管理処分に制限がかかったり、
煩雑な手続きを経なければ財産処分ができないなどの、
利用者にとってはうれしくない条件が付いてきてしまいます。
認知症対策としての遺言作成
遺言は、すべての財産について、承継先を決めることができる唯一の方法です。
民事信託では、一部の財産しか契約できません。
また、民事信託も、絶対的な契約ではないので、裁判を起こされて無効にしまう可能性も考えられます。
任意後見契約では、認知症後の財産管理を任せる制度なので、承継先は決められません。
また、相続人が認知症であるケースにも有効です。
遺言を書かずに死亡した場合、遺産分割協議を行わなければなりません。
相続人が認知症である場合は、「後見人」を立てなければ遺産分割協議ができず、費用や手間が多くかかってしまいます。
上記の制度などを組み合わせて、自分にあった対策が求められます。
認知症対策のための財産管理についても、お気軽にご相談ください。
2020/10/19 認知症になるとできなくなること
厚生労働省の推計によると、2015年時点で、65歳以上の認知症患者は約520万人。
６５歳以上の人口の約16％、つまり6人に1人です。
さらには、2025年にはこの数は増えていき、約700万人、20％もの人が認知症になるといわれています。
認知症は、日本経済に大きな影響を与えています。
認知症になると、意思決定や意思表示、意思の確認ができないことで、通帳からお金を引き出せなくなります。
認知症患者が保有する資産はおよそ200兆円にのぼります。
これは企業の保有する預金額に相当します。
意思の確認ができず資産が凍結してしまったことで、
本人の資産から介護費や施設費、生活費が引き出せなくなった
本人名義の不動産を引き継ぐことができなかった
自社株を行使できなくなり、会社の経営がストップしてしまった
などのトラブルが起こっています。
具体的にできなくなることはどのようなことなのか。
認知症に対する危機感を持っていただくためにも、ご説明します。
1、不動産の売却
不動産の名義人が、認知症になると、不動産の売却ができなくなります。
不動産の売買契約における決済の時点で、不動産名義人の（売主）意思能力が必要です。
認知症により意思の確認ができない場合、有効な契約ができないので、売却することができません。
ご本人の介護費用等の必要費をねん出するための売却であっても、本人は契約をすることができません。
また、たとえ親族であっても単純に代理することはできません。
2、お金の引き出し・振込・振替手続き
認知症になると、銀行口座からまとまったお金を引き出すことができなくなります。
事実上の口座凍結状態になります。
銀行側は親族間のトラブルや犯罪防止のため、意思能力の確認を必要としています。
本人は、銀行に行くことができなかったり、各種手続き書類を記載できない、窓口にて正常な受け答えができないなどの理由から、お金の引き出しが難しくなります。
銀行の判断により口座凍結をされてしまった場合、原則名義人が亡くなり、相続手続きが終わるまで、払い戻しができないことになります。
例え、金融機関のサービスとしての「代理人登録制度」についても、本人が認知症になった場合利用できなくなりますので、認知症対策にはなりません。
3、相続税対策
認知症になってしまうと、贈与や不動産活用（賃貸等で収益を得る）などの、相続税対策をすることができません。
不動産・預貯金・有価証券などの財産を「使用・収益・処分」する場合には、意思能力の確認を伴う手続きが必須ですので、例え100％本人のためでもすることができません。
現社長が自社株式を100％保有している場合でも、認知症になってしうと、株式を贈与・売却することはできません。
意思能力なくしては株式を行使することができないので、会社の経営はストップします。
新しい取締役を追加するのにも、株主総会を開く必要があります。
100％株主が行使できないと、株主総会を開くこともできません。
中小企業において、社長が一人ですべての株式を保有しているケースが多いので、認知症になると会社にとっても非常に危険です。
4、遺産分割協議
親族が亡くなり、遺産分割協議が必要な時に、相続人が認知症である場合、相続手続きができなくなってしまいます。
一般的に相続手続きでは、相続人全員で遺産分割協議を行います。
遺産分割協議は、相続人全員の意思の一致が必要であるため、認知症の人がいた場合は協議ができません。
このように、認知症になるとできなくなってしまうことがあります。
自分の家族の財産なのに、移動したり活用することは簡単にはできません。
しかし、判断能力が低下してから亡くなるまでの介護期間が長くなることも多く、その間名義人本人の口座から年金や貯金が下ろせないのは非常に困ります。
家族にとって深刻な事態に発展することも多く、近年相談が増えています。
認知症対策のための財産管理についても、お気軽にご相談ください。
2020/10/16 民事信託と任意後見契約
任意後見契約は、元気なうちに認知症時に備え、あらかじめ自分の財産管理や身上監護を信頼できるひとへ一括して任せる契約です。
この契約の効力は、ご本人の判断が衰えてきたときに発生します。
一方信託契約は、元気なうちに特定の財産について、信頼できる人に運用を任せる契約です。
契約締結時に効力が発生します。
似ているようですが、これらの制度は大きく違います。
任意後見契約は、自分自身の財産全ての管理・運用・処分について、一括して任せることができます。
しかし、任意後見監督人の監督を受け、財産管理・運用処分について、報告を求められることになります。
任意後見監督人が納得のいかない処分であると判断すれば、指示や是正勧告を受けることもあるので、信託契約の内容に沿って処分運用できる信託契約ほどの自由度はありません。
任意後見契約においては、施設入所契約や介護契約の締結などの事務（身上監護）をすることができます。
これは、一定の目的のために信託財産の管理・処分を行う信託契約では代替することができません。
民事信託と任意後見の併用について具体的な事例をもとに、メリット・デメリットを挙げていきます。
併用事例
相談者（60）は、妻はすでに他界していて、息子が３名です。
相談者に兄弟が4人いて、兄弟には子供がいない姉が１名います。
主な財産は、自宅・預金・投資信託・賃貸マンションです。
認知症対策をしておきたい
このまま賃貸マンションで老後の生計を立てていきたいが、相続税の対策もしたい・・・
自宅はできれば処分したくないが、生活費に困ったら処分してほしい
遺産の承継については、話し合って決めてほしい
これらが、主な希望です。
〈何も対策をしない場合〉
認知症が進むと、賃貸マンションの管理ができなくなります。
親族が代わりに経営にかかわる契約等の締結を勝手に行うことは違法ですので、成年後見人制度を利用し、相談者の代理人を家庭裁判所に選任してもらうことになります。
ただ、成年後見人制度を活用するまで通常2～5カ月ほどかかるといわれていますので、その間、マンション経営は滞ることになります。
成年後見人選任後は、賃貸マンションの経営は可能になりますが、成年後見人は本人の財産を守ることが大きな使命ですので、大規模な修繕や建て替え、この方法でもアパート経営は長期的には厳しくなってきます。
相続税対策を見越した売却等も難しいです。
また、自宅についても、成年後見人による管理が必要となります。
〈民事信託・任意後見契約併用〉
民事信託契約⇒賃貸マンションの管理運営
任意後見契約⇒兄弟の相続が開始した時の遺産分割協議の代理人
自宅の修繕、必要が生じたときの売却
その他の預金・投資信託・年金・相続財産の管理
メリットは？
主要な財産の管理を「民事信託（家族信託）」で、
信託財産に入れなかった主要ではない財産の管理や身の回りの世話などの身上監護は「任意後見」で担う
というスキームはとても堅実であると思います。
今回のケースにおいて、賃貸マンションを信託財産とし、その他の財産は全て任意後見契約で管理することになります。
賃貸マンションを信託財産としたのは「認知症対策をしたい」という希望からです。
認知症になってしますと、資産が凍結します。
賃貸マンションについては、任意後見契約だけでは、事実上、代理人のみで対応することができないため、柔軟な信託契約を利用します。
また、子供のいない兄弟がいるので、近い将来相続が発生した場合遺産分割協議が必要です。
認知症の場合、本人は遺産分割協議ができません。
信託契約でも遺産分割協議を代理することができないので、任意後見契約が必要です。
自宅については、信託財産としてもよいですが、売却・運用の意思があまりないので、認知症後にいざという時に任意後見人が売却の手続きが踏めるよう任意後見契約で担います。
特定の相続人へ、財産を渡したいのではなく、「みんなで話し合って分けてほしい」という意向から、その他の財産についても、信託財産とはしませんでした。
このように、どのような制度を当てはめるかはケースバイケースです。
それぞれのケースによって、スキーム内容は全く違います。
民事信託（家族信託）だけで補える場合、任意後見も併用して将来に備える場合、どうすべきかはそれぞれの形態に応じて判断しなければなりません。
デメリットは？
任意後見を併用した場合のデメリットは、あまり想定できません。
将来に備えて、対策をしておくことはとても重要です。
しかし、任意後見を併用することで、その分の費用負担が大きくなります。
また、後見人になる方の事務負担（定期報告等）や、財産処分への一定の制約があります。
そのことも十分理解したうえで、どの制度を利用するのか考える必要があります。
民事信託（家族信託）について、他にもコラムを多数掲載しております。
その他、信託に関するご相談は司法書士吉井財務へ、お気軽にお問い合わせください。
2020/10/15 備前市 ５０代 男性
満足した。
報酬は普通だったが、相談しやすかった。
不満に思う点は特になし。
2020/10/15 岡山市 ６０代 男性
満足しました。
資料の細かさが安心できた。
一ヶ月で仕上げていただいたが、途中で細かく連絡してもらえたらもっとよかった。